Relman Colfax filed HUD administrative complaints on behalf of Ernesto and Corina Zuniga and the Housing Equality Center of Pennsylvania (“HECP”), alleging that CM Bucks Landing 120, LLC, and Residential Management (NY), Inc. (“Respondents”) violated the Fair Housing Act by adopting and enforcing policies that discriminated on the basis of national origin, race, and family status.
In the Spring of 2019, the Zunigas found a perfect apartment at Aspen Grove Apartments, which is owned by CM Bucks Landing and managed by Residential Management. They met the income and credit requirements for the apartment, but their application was denied because Residential Management strictly enforced a policy requiring that all adult residents of their properties have a social security number (“SSN”). Ernesto met this requirement, but their application was denied because Corina, who was lawfully present in the country, was in the process of applying for an SSN but did not yet have one.
The Zunigas reached out to HECP, which conducted an investigation of Residential Management’s broader portfolio of properties. The investigation confirmed the existence of the SSN policy and discovered two additional policies that may have a discriminatory impact on several groups protected by the Fair Housing Act. First, Respondents adopted unduly restrictive occupancy limits of two- and three-bedroom apartments in some of their properties. Second, Respondents enforced a blanket ban against renting to any individual with a felony conviction, regardless of the nature of the conviction or the length of time elapse since the conviction. Rental applications at Respondents’ properties implied a much broader ban, requiring each applicant to certify that they had no criminal history.
The HUD complaints alleged that the SSN policy had a discriminatory impact based on national origin, the criminal history policy had a discriminatory impact based on race, and the occupancy policy had a discriminatory impact based on familial status. Respondents denied the allegations but agreed to settle the administrative complaints.
As part of the settlement, Respondents agreed to revise each of the challenged policies to reduce discriminatory effects on protected classes. Instead of requiring all adult residents of their properties to have an SSN, Respondents will now accept a wide range of documents for identity verification. Respondents also agreed to revise their occupancy policy to conform with HUD guidelines. Finally, Respondents agreed to adopt a new criminal history policy that limits convictions that may be considered in making a rental decision to certain categories of offenses and provides for individual consideration of any applicant with a conviction for one of those offenses. All other justice involvement will not be considered. Respondents also agreed to pay $450,000 for damages and legal fees.
The Relman Colfax litigation team includes Sara Pratt, Ted Olds, and Reed Colfax, with paralegal support from Mariana Boully Perez, Amalia Perez, and Bri Terrell.
Relman Colfax presentó una queja administrativa en HUD (Departamento de Vivienda y Urbanismo) a nombre de Ernesto y Corina Zuniga y El Centro de Igualdad de Vivienda de Pensilvania (“HECP”), alegando que CM Bucks Landing120, LLC, y Residential Management (NY), Inc. (“Demandados”) violaron la Ley de Vivienda Justa cuando adoptaron e hicieron cumplir regulaciones que discriminaron por motivos de origen nacional, raza y estado familiar.
En la primavera del 2019, los Zunigas encontraron un apartamento perfecto en Aspen Groves Apartments, que es propiedad de CM Bucks Landing y es administrado por Residential Management. Los Zunigas tenían el sueldo y crédito requerido para el apartamento, pero la aplicación fué negada porque Residential Management estrictamente aplicó una regulación que todos los residentes adultos de la propiedad tengan un número de Seguro Social (“SSN”). Ernesto tenía un número de Seguro Social, pero la aplicación todavía fué negada porque Corina, que residía legalmente en el país, estaba en el proceso de aplicar para un SSN pero todavía no tenía uno.
Los Zunigas contactaron a HECP, quienes condujeron una investigación de las propiedades de Residential Management. La investigación confirmó la existencia de la regulación sobre SSN y también encontró dos regulaciones adicionales que podrían tener un impacto discriminatorio en varios grupos protegidos en la Ley de Vivienda Justa. Primero, los Demandados adoptaron límites de ocupación indebidamente restrictivos en apartamentos de dos o tres cuartos. Segundo, los Demandados obligaron una prohibición general contra cualquiera individuo con una condena por delito grave, independientemente de la naturaleza del delito o del tiempo transcurrido desde la convicción. Aplicaciones para renta en las propiedades de los Demandados implicaba una prohibición mucho más amplia, requiriendo que cada aplicante certifique que no tenían una historia criminal.
Las quejas en HUD alegaron que la regulación sobre el SSN tuvo un impacto discriminatorio basado en el origen nacional, la regulación sobre la historia criminal tuvo un impacto discriminatorio basado en la raza y la regulación sobre el límite de ocupación tuvo un impacto discriminatorio en el estado familiar. Los Demandados negaron las alegaciones, pero acordaron resolver las quejas administrativas.
Como parte del compromiso, los Demandados acordaron revisar todas las regulaciones cuestionadas para reducir el impacto discriminatorio en las clases protegidas. En vez de requerir que todos los residentes adultos de las propiedades tengan un SSN, los Demandados ya van a aceptar una amplia gama de documentos para verificar la identidad. Los Demandados también acordaron revisar la regulación sobre el límite de ocupación conforme con las pautas de HUD. Finalmente, los Demandados acordaron adoptar una regulación nueva sobre la historia criminal que limita las condenas que pueden ser consideradas al tomar una decisión de alquiler a ciertas categorías de ofensas y proporciona la consideración individual de cualquier aplicante con una convicción que cae dentro esa categorización. No se considerará ninguna otra interacción con ley. Los Demandados también acordaron pagar $450,000 por daños y perjuicios y honorarios legales.
El equipo de litigación de Relman Colfax incluye a Sara Pratt, Ted Olds y Reed Colfax, con apoyo de las asistentes legales Mariana Boully Perez, Amalia Perez y Bri Terrell.
Zuniga and HEC v. Residential Management (NY), Inc., et al., (03-20-6098-8; 03-20-6099-8)